{"id":768,"date":"2025-02-06T15:53:13","date_gmt":"2025-02-06T14:53:13","guid":{"rendered":"https:\/\/2030investirdemain.com\/?p=768"},"modified":"2025-02-06T15:53:15","modified_gmt":"2025-02-06T14:53:15","slug":"urbanisation-atelier1-transformer-le-parc-immobilier-dans-un-contexte-de-mutations-societales","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/2030investirdemain.com\/fr\/2025\/02\/06\/urbanisation-atelier1-transformer-le-parc-immobilier-dans-un-contexte-de-mutations-societales\/","title":{"rendered":"Transformer le parc immobilier dans un contexte de mutations soci\u00e9tales"},"content":{"rendered":" \n
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\n Transformer le parc immobilier dans un contexte de mutations soci\u00e9tales <\/h2>\n
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2030, Investir Demain<\/strong> – Le 15 janvier 2025, s\u2019est tenu le premier atelier du groupe de travail \u00ab Un plan Marshall pour la ville du futur : vers un mod\u00e8le urbain \u00e0 faible \u00e9mission de carbone \u00bb, co-fond\u00e9 par Edmond de Rothschild Asset Management avec ID et l’AGEFI. L\u2019occasion pour les participants de discuter, entre autres, des opportunit\u00e9s et des freins li\u00e9s \u00e0 la transformation du parc immobilier existant.<\/strong><\/p>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n \n\n

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Les villes doivent aujourd\u2019hui relever de nombreux d\u00e9fis qui les poussent \u00e0 se r\u00e9inventer. Parmi eux, r\u00e9pondre \u00e0 la demande croissante en logements tout en am\u00e9liorant leur r\u00e9silience et en r\u00e9duisant leur empreinte carbone. L\u2019\u00e9talement urbain n\u2019\u00e9tant plus une option, l\u2019enjeu porte en particulier sur l\u2019optimisation du parc immobilier existant : am\u00e9liorer ses performances \u00e9nerg\u00e9tiques, mais aussi r\u00e9affecter les infrastructures inutilis\u00e9es pour r\u00e9pondre aux besoins actuels. Dans un contexte tendu pour le march\u00e9 r\u00e9sidentiel, le recyclage urbain \u2013 et en particulier la transformation de bureaux vacants en logements \u2013 appara\u00eet comme une solution efficace pour allier sobri\u00e9t\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique et fonci\u00e8re. En \u00cele-de-France par exemple, plus de 5 millions de m\u00b2 de bureaux restent inoccup\u00e9s.<\/p>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n <\/div>\n \n\n\n

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Un exemple de transformation \u00e0 Helsinki<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lors du premier atelier du groupe de travail \u00ab\u00a0Un plan Marshall pour la ville du futur : vers un mod\u00e8le urbain \u00e0 faible \u00e9mission de carbone\u00a0\u00bb, co-pilot\u00e9 par Edmond de Rothschild Asset Management et tenu le 15 janvier, des experts ont discut\u00e9 d\u2019un exemple concret de transformation urbaine r\u00e9ussie. Le projet concernait un immeuble situ\u00e9 dans le quartier de Katajanokka, \u00e0 Helsinki, l\u2019un des plus attractifs de la ville.<\/p>\n\n\n\n

Acquis en 2018 par Edmond de Rothschild Real Estate Investment Management pour 13 millions d\u2019euros (soit 1 600 euros le m\u00e8tre carr\u00e9), cet immeuble d\u2019environ 8 000 m\u00b2 avait d\u00e9j\u00e0 connu plusieurs vies. \u00ab \u00c0 l\u2019origine, il abritait une fabrique de cordes avant d\u2019\u00eatre transform\u00e9, dans les ann\u00e9es 1980, en immeuble de bureaux. La municipalit\u00e9, d\u00e9sireuse de redynamiser le quartier, s\u2019est montr\u00e9e favorable \u00e0 un changement d\u2019affectation, \u00e0 condition de pr\u00e9server une activit\u00e9 commerciale pr\u00e9pond\u00e9rante \u00bb<\/em>, a expliqu\u00e9 Pierre Jacquot, CEO d\u2019Edmond de Rothschild REIM.<\/p>\n\n\n\n

Pour r\u00e9pondre \u00e0 ces contraintes, la soci\u00e9t\u00e9 de gestion a mis en place une approche mixte, combinant r\u00e9sidentiel (traditionnel et g\u00e9r\u00e9) et commercial. \u00ab\u00a0Le rez-de-chauss\u00e9e de l\u2019immeuble, d\u2019environ 2 000 m\u00b2, a \u00e9t\u00e9 am\u00e9nag\u00e9 pour accueillir une \u00e9picerie, un supermarch\u00e9 de proximit\u00e9 et des espaces de restauration rapide. En compl\u00e9ment, le toit a \u00e9t\u00e9 transform\u00e9 pour inclure un sauna et un rooftop v\u00e9g\u00e9talis\u00e9 offrant une vue panoramique sur le port d\u2019Helsinki\u00a0\u00bb<\/em>, a-t-il poursuivi.<\/p>\n\n\n\n

Valoriser le stock existant<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les travaux d\u2019envergure men\u00e9s sur l\u2019immeuble ont permis de le hisser aux standards environnementaux les plus exigeants. \u00ab Initialement, nous visions le label LEED Gold, mais le b\u00e2timent a finalement obtenu la certification LEED Platinum \u00bb<\/em>, a encore pr\u00e9cis\u00e9 Pierre Jacquot. \u00ab \u00c0 son ach\u00e8vement, il \u00e9tait le plus grand b\u00e2timent r\u00e9sidentiel r\u00e9nov\u00e9 certifi\u00e9 LEED Platinum en Europe. \u00bb<\/em> Ces travaux comprenaient un renforcement de l\u2019isolation, l\u2019installation sur le toit de la plus grande centrale photovolta\u00efque du centre-ville d\u2019Helsinki, ainsi que des am\u00e9nagements favorisant la mobilit\u00e9 douce : 168 places de stationnement pour v\u00e9los, dont certaines \u00e9quip\u00e9es de prises pour v\u00e9los \u00e9lectriques, et des bornes de recharge pour voitures \u00e9lectriques.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Travailler sur le stock existant est une conviction fondamentale, a affirm\u00e9 Pierre Jacquot. Construire un immeuble neuf mobilise une ressource limit\u00e9e : le terrain. R\u00e9utiliser des b\u00e2timents d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9sents permet de s\u2019affranchir de cette contrainte tout en valorisant des structures existantes, m\u00eame lorsqu\u2019une r\u00e9novation importante est n\u00e9cessaire. \u00bb <\/em>Cette approche s\u2019accompagne d\u2019une r\u00e9flexion sur l\u2019int\u00e9gration du b\u00e2timent dans son environnement urbain. \u00ab En tant qu\u2019investisseurs, il est essentiel de raisonner \u00e0 l\u2019\u00e9chelle d\u2019un quartier plut\u00f4t que de consid\u00e9rer un immeuble comme une entit\u00e9 isol\u00e9e. Il faut toujours se mettre \u00e0 la place de l\u2019utilisateur et r\u00e9fl\u00e9chir \u00e0 ses attentes en mati\u00e8re de services, de confort et de proximit\u00e9 \u00bb<\/em>, a-t-il ajout\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Nous croyons beaucoup \u00e0 l\u2019approche mixte, qui combine r\u00e9sidentiel et commercial, car elle permet d\u2019offrir de nombreux services au sein d\u2019un m\u00eame ensemble immobilier. \u00a0<\/ins>Il s\u2019agit ainsi de conjuguer les concepts de \u00ab\u00a0lieu de vie\u00a0\u00bb et de \u00ab\u00a0ville du quart d\u2019heure\u00a0\u00bb, o\u00f9 proximit\u00e9 des services et mobilit\u00e9s douces sont primordiales. Aujourd\u2019hui, d\u00e9velopper ce type d\u2019ensemble tr\u00e8s connect\u00e9 fait beaucoup sens \u00bb<\/em>, a comment\u00e9 Xavier Pelton, Directeur de l\u2019immobilier de placement du Groupe AG2R LA MONDIALE.<\/p>\n\n\n\n

Des obstacles \u00e0 lever<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s trois ans de travaux, le b\u00e2timent a \u00e9t\u00e9 revendu en octobre 2022, g\u00e9n\u00e9rant un TRI de plus de 20 % et un multiple net de 1,66. Malgr\u00e9 ce succ\u00e8s, plusieurs freins limitent aujourd\u2019hui la r\u00e9plicabilit\u00e9 de ce type de projets. \u00ab On pourrait penser qu\u2019il suffit de transformer des bureaux en logements pour r\u00e9soudre la crise, mais encore faut-il que les immeubles s\u2019y pr\u00eatent. Tous ne sont pas techniquement transformables \u00bb<\/em>, a expliqu\u00e9 Pierre Jacquot.<\/p>\n\n\n\n

La viabilit\u00e9 financi\u00e8re de ce type d\u2019op\u00e9rations repr\u00e9sente \u00e9galement un d\u00e9fi majeur. \u00ab Pour que cela fonctionne, le prix d\u2019achat doit permettre, apr\u00e8s r\u00e9novation, de maintenir un \u00e9quilibre \u00e9conomique. Or, aujourd\u2019hui, de nombreuses op\u00e9rations \u00e9chouent parce que les valorisations initiales rendent impossible un mod\u00e8le viable \u00bb<\/em>, a expliqu\u00e9 Pierre Jacquot. Par ailleurs, certains facteurs, comme l\u2019encadrement des loyers, peuvent freiner les investisseurs de long terme. \u00ab Dans le contexte \u00e9conomique actuel, les enjeux de rentabilit\u00e9 peuvent ralentir les investissements dans l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel \u00bb<\/em>, note Xavier Pelton.<\/p>\n\n\n\n

Les contraintes administratives peuvent \u00e9galement constituer un obstacle. \u00ab Le dialogue avec les municipalit\u00e9s est cl\u00e9, et il est important pour nous de comprendre les potentiels biais qu\u2019ils peuvent avoir. Certaines communes peuvent avoir une pr\u00e9f\u00e9rence pour le maintien de bureaux, tandis que d\u2019autres vont favoriser l\u2019augmentation du nombre de logements. Dans tous les cas, et l\u00e0 r\u00e9side un des facteurs cl\u00e9s de succ\u00e8s pour toute op\u00e9ration de cette envergure, nous devons mener ensemble avec les pouvoirs publics une d\u00e9marche de r\u00e9flexion, de flexibilit\u00e9 et une approche pragmatique centr\u00e9e sur les besoins des utilisateurs.\u00a0\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u00ab Les obstacles administratifs, la valorisation initiale de l\u2019actif, la volont\u00e9 politique et la faisabilit\u00e9 financi\u00e8re sont autant d\u2019\u00e9l\u00e9ments d\u00e9terminants \u00e0 consid\u00e9rer avant de se lancer dans une op\u00e9ration de ce type \u00bb,<\/em> a estim\u00e9 Pierre Jacquot, pour qui le projet \u00e0 Helsinki illustre parfaitement cette r\u00e9alit\u00e9\u00a0: \u00ab Son succ\u00e8s a repos\u00e9 sur une combinaison de conditions favorables : un prix d\u2019acquisition tr\u00e8s bas, une autorisation de construire obtenue dans de bonnes conditions, des travaux r\u00e9alis\u00e9s sans encombre et un timing de revente id\u00e9al. Sans l\u2019un de ces \u00e9l\u00e9ments, l\u2019op\u00e9ration n\u2019aurait pas \u00e9t\u00e9 possible \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

\u00ab Il est souvent difficile d\u2019aligner tous les param\u00e8tres n\u00e9cessaires pour rendre ce type de projet multi-facettes r\u00e9alisables, mais nous aimerions beaucoup reproduire ce type d\u2019op\u00e9rations \u00bb<\/em>, a confi\u00e9 Pierre Jacquot. \u00ab Aujourd\u2019hui, les opportunit\u00e9s restent encore limit\u00e9es en raison d\u2019une accumulation de contraintes, mais la bonne nouvelle est que nous disposons de capital, de volont\u00e9 et d\u2019int\u00e9r\u00eat de la part de nos clients pour ce type d\u2019investissement \u00bb<\/em>, a r\u00e9sum\u00e9 Nathalie Wallace, Chief Sustainability Officer du groupe Edmond de Rothschild.<\/p>\n\n\n\n

Contenu r\u00e9dig\u00e9 par Max Morgene.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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